Итоги проведенного семинара
10.12.2009
10 декабря 2009 года Комитет по градостроительству и архитектуре провел для бизнес-сообщества информационно-методический семинар «Порядок согласования и выдачи градостроительных планов». Семинар прошел в Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.
С приветственным словом выступил первый заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре И.И. Бондарев. Он уделил особое внимание вопросам эффективности взаимодействия органов исполнительной власти и бизнес-сообщества, во многом зависящей от готовности обеих сторон идти на конструктивный диалог. Он также отметил, что тема полноценного развития Санкт-Петербурга в сфере градостроительства невозможна без четкого понимания бизнес-сообществом основ городской законодательной базы.
Начальник отдела развития административных районов Санкт-Петербурга Управления застройки города Комитета по градостроительству и архитектуре В. И. Свиридов подробно рассказал о порядке согласования и выдачи градостроительных планов земельных участков. В своем выступлении он особо отметил, что наличие градпланов необходимо не только при прохождении экспертизы, но и для получения разрешения на строительство.
Заместитель директора Государственного учреждения «Центр информационного обеспечения градостроительной деятельности» Т.В. Герасименко, в свою очередь, подробно рассказала о перечне документов представляемых заявителями на выдачу градостроительных планов земельных участков и уделила особое внимание перечню оснований для возврата материалов, представленных на выдачу градпланов земельных участков.
В конце семинара специалисты Комитета ответили на вопросы участников семинара, осветив наиболее важные моменты согласования и выдачи градостроительных планов земельных участков, а также разъяснили некоторые спорные вопросы по подготовке градостроительной документации.
В завершении, директор ГУ «ЦИОГД» С.В. Лютов отметил, что проведение такого рода семинаров является важным направлением работы Комитета по градостроительству и архитектуре и вместе со специалистами КГА выразил готовность учесть последующие пожелания проектировщиков относительно порядка согласования и выдачи градостроительных планов.
Материалы семинара:
Вопросы и ответы:
1. Как поступить в такой ситуации:
Градостроительный план земельного участка выдан без разработки эскиза застройки - место допустимого размещения здания показано по абрису существующего (подлежащего сносу) здания. При новом проектировании сохранять этот абрис нецелесообразно.
- Возможна ли корректировка этого параметра, и каков механизм?
- Возможно, ли получить консультацию по вопросу выданного град. плана? У кого?
ОТВЕТ:
Консультацию по вопросу выданного градостроительного плана можно получить в дни и часы приема у специалистов Управления застройки города, где, в том числе, могут быть даны разъяснения по вопросу о возможности внесения изменений в чертеж градостроительного плана земельного участка.
2. Кто вносит изменения в правила землепользования и застройки при изменении разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства, а также высотности здания при условии наличия согласования КГА?
ОТВЕТ:
Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки определяется статьями 31, 32, 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 14 Закона Санкт-Петербурга «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 04 февраля 2009 года N 29-10 (далее - Правила).
Решение о подготовке проекта о внесении изменений в Правила или об отклонении предложения о внесении изменений в данные Правила принимает Губернатор Санкт-Петербурга.
3. Проект административного регламента КГА по выдаче градостроительных планов земельных участков не предполагает проверки заявленного к выдаче градостроительного плана земельного участка на предмет соответствия утвержденного проекта планировки территории:
- Возможно ли получить градостроительный план без разработки проекта планировки территории? Если участки в сумме составят = 100 га? Кто в таком случае будет определять, на каком участке, что будет размещаться - школы, жилье или инженерные объекты, например?
- Можно ли получить градостроительный план земельного участка меньшего, чем утвержденный в составе проекта межевания? А на больший?
ОТВЕТ:
Согласно статье 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
В соответствии с пунктом 1.3 Положения о порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета по градостроительству и архитектуре и Государственного учреждения «Центр информационного обеспечения градостроительной деятельности» при подготовке, утверждении, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков», утвержденного приказом Комитета по градостроительству и архитектуре от 11.06.2009 г. № 96 подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется на основании обращения заявителя в случаях, когда градостроительный план земельного участка запрашивается по земельному участку, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, либо по земельному участку, входящему в состав территории, в отношении которой утверждены проект планировки и проект межевания территории.
Вопросы размещения объектов капитального строительства рассматриваются в соответствии с требованиями действующего законодательства к режимам использования земельного участка.
Что же касается вопроса о возможности получения градостроительного плана земельного участка меньшей площадью, чем предусмотренному проектом межевания, то есть после раздела земельного участка, то здесь следует исходить из следующих обстоятельств: при подготовке проекта планировки территории с проектом межевания параметры планируемого развития элементов планировочной структуры определяются исходя из установленных проектом межевания границ земельных участков.
В том случае, если утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории земельный участок планировался для размещения, например, многоквартирного дома, при разделе такого земельного участка может возникнуть несоответствие определенных в составе проекта планировки территории параметров застройки и характеристик развития систем социального, транспортного обслуживания, инженерно-технического обеспечения данной территории, что потребует, в конечном итоге, внесения соответствующих изменений в проект планировки и проект межевания территории.
Поэтому вопрос о возможности или невозможности подготовки градостроительных планов земельных участков в рассматриваемом случае может быть рассмотрен после комплексной оценки соответствия требований утвержденного проекта планировки и проекта межевания целям подготовки градостроительного плана конкретного земельного участка.
4. Юридическое лицо совместно с Комитетом по управлению городским имуществом является собственником земельного участка. Здание также находится в долевой собственности. Здание имеет сложную конфигурацию, состоящую из флигелей. Юридическое лицо владеет двухэтажным флигелем, хочет переконструировать свою часть путем надстройки мансарды (3 этажа). Разрешение от КГА на разработку градостроительного плана получено.
- Обязательно ли согласие Комитета по управлению городским имуществом на реконструкцию части здания принадлежащего юридическому лицу?
- Районное агентство Комитета по управлению городским имуществом на запрос от даче согласия ответила отказом и направило в Управление инвестиций, но в планах юридического лица нет желания реконструировать все здание. Может ли юридическое лицо реконструировать свою часть здания?
- Какие особенности в получении град. плана в данной ситуации?
ОТВЕТ:
В силу ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Кроме того, согласно п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик должен получить разрешение на строительство на основании заявления, поданного в уполномоченный орган, с приложением документов, определенных указанной статьей, том числе, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Таким образом, проведение реконструкция здания, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников
Для получения градостроительного плана земельного участка согласно Положению о порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета по градостроительству и архитектуре и Государственного учреждения «Центр информационного обеспечения градостроительной деятельности» при подготовке, утверждении, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков», утвержденному приказом Комитета по градостроительству и архитектуре от 11.06.2009 г. № 96 согласие сособственников требуется в тех случаях, когда наличие такого согласия предусмотрено, в рассматриваемом случае, договором аренды земельного участка.
5. При реконструкции, в частности, чердачного пространства под мансарду, для получения градостроительного плана в комплекте документов представляются договоры с энерго-снабжающими организациями. Заменяют ли эти договоры требования к наличию в комплекте документов технических условий? Предполагаются объемы предоставляемых энергоресурсов по действующим договорам достаточны для покрытия потребностей после реконструкции или могут быть изначально превышены, что может быть установлено только после выполнения проекта (после получения град. плана).
ОТВЕТ:
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 года N 840 утверждена форма градостроительного плана земельного участка, в разделе 5 которой предусмотрено указание информации о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также даты выдачи технических условий и наименование органа или организации, выдавших технические условия.
Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 г. № 83, регулируют отношения между организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органами местного самоуправления и правообладателями земельных участков, возникающие в процессе определения и предоставления технических условий подключения строящихся, реконструируемых или построенных, но не подключенных объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия), включая порядок направления запроса, порядок определения и предоставления технических условий, а также критерии определения возможности подключения.
В результате реконструкции чердачного пространства создается новый объект, который ранее не был подключен к сетям инженерно-технического обеспечения.
В связи с изложенным, а также в соответствии с Положением о порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета по градостроительству и архитектуре и Государственного учреждения «Центр информационного обеспечения градостроительной деятельности» при подготовке, утверждении, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков», утвержденным приказом Комитета по градостроительству и архитектуре от 11.06.2009 г. № 96, для решения вопроса о получении градостроительного плана необходимо предоставлять копии технических условий, выданных организацией осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, либо документы энергоснабжающей организации, подтверждающие достаточность ранее выданных мощностей для эксплуатации вновь создаваемого объекта капитального строительства.
6. Земельный участок в собственности, назначение - для складских объектов. Эта информация показана в разрабатываемом не нами проекте планировки территории. Собственник решил на земельном участке строить жилой многоквартирный дом в соответствии с Правилами землепользования и застройки это возможно, но собственник не успевает внести соответствующие изменения в проект планировки территории, поскольку скоро общественные слушания. После получения распоряжения на утверждение проекта планировки территории получим ли мы градостроительный план земельного участка или надо будет вносить изменения в проект планировки территории? (вместо складского объекта - жилой дом), а только потом нам выдадут градостроительный план земельного участка?
ОТВЕТ:
В рассматриваемом случае градостроительный план будет содержать информацию о характеристиках того объекта капитального строительства, который предполагается к реализации на данном земельном участке в соответствии с утвержденном проектом планировки. Для получения градостроительного плана земельного участка с целью размещения многоквартирного дома утвержденный проект планировки требует внесения изменений.
7. Земельный участок предоставлен до принятия Правил землепользования и застройки с определенным целевым назначением. После утверждения Правил землепользования и застройки целевое назначение попадает в перечень условно-разрешенных видов. Требуется ли получение разрешения на условно-разрешенное использование?
ОТВЕТ:
Учитывая, что разрешение на строительство будет выдаваться в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Правилами землепользования и застройки, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 г. № 29-10 в рассматриваемом случае требуется получение разрешения на условно-разрешенный вид использования в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 апреля 2009 г. N 480 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства».
8. Утрачивает ли силу градостроительный план, в случае если земельный участок, на который он выдан разделен на 2 земельных участка? В каких случаях градочстроительный план может утратить силу?
ОТВЕТ:
В Градостроительном кодексе Российской Федерации отсутствуют основания, при которых градостроительный план утрачивает силу. Однако, в силу ст.44 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка оформляется в отношении определенного земельного участка и содержит сведения характеризующие его. Согласно ст.11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В соответствии с п.2 ст.11.2 земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, можно сделать вывод, что при разделе земельного участка, выданный на него градостроительный план теряет актуальность и возникает необходимость выдачи градостроительного плана земельного участка на вновь сформированные земельные участки.
9. Возможна ли выдача градостроительного плана без утверждения проекта планировки территории? В случае если технические условия выданы на застройщика, а не на собственника, необходимо ли дополнительно предоставлять договор аренды с правом строительства между застройщиком и собственником?
ОТВЕТ:
Вопрос о возможности выдачи градостроительного плана земельного участка без утверждения проекта планировки территории может быть рассмотрен после обращения в Комитет в порядке, установленном приказом Комитета по градостроительству и архитектуре от 11.06.2009 г. № 96 «Об утверждении Положения «О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета по градостроительству и архитектуре и Государственного учреждения «Центр информационного обеспечения градостроительной деятельности» при подготовке, утверждении, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков».
В случае если, технические условия выданы на застройщика, а не на собственника, то дополнительно необходимо предоставить документы, регламентирующие взаимоотношения собственника и застройщика.
10. Как поступить если сети водоснабжения в близи земельного участка отсутствуют и возможности получить технические условия от сетевой организации? Объект капитального строительства - АЗС объем водопотребления 3м3. Стать субабонентом тоже нет возможности - организация готова самостоятельно привозить и увозить объемы воды.
ОТВЕТ:
В соответствии со ст.44 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка должен содержать информацию о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определение и предоставление которых осуществляется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 г. № 83 «Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения». Таким образом, водоотведение также подлежит согласованию с организацией, обслуживающей коммунальные сети.
11. Может ли собственник здания получить градостроительный план земельного участка без согласия собственника земельного участка, на котором стоит данное здание?
Если предоставляются все договоры на инженерию и на новое строительство идет обеспечение не превышающее лимиты. Нужно ли предоставлять дополнительную информацию?
ОТВЕТ:
В силу статей 1,44, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдается собственникам, арендаторам и иным землепользователям на принадлежащий им земельный участок. В связи с чем, градостроительный план может быть выдан собственнику объекта капитального строительства только при наличии соответствующей доверенности от правообладателя земельного участка либо при предоставлении документов, подтверждающих права собственника здания на земельный участок, в рассматриваемом случае, договора аренды.
12. Каким образом оформить градостроительный план для строительства инженерных сетей? У заявителя имеется акт выбора трассы и решение о предварительном согласовании местоположения участка. Границы участка для строительства могут быть определенны только проектом, а проект без градостроительного плана оформить нельзя.
ОТВЕТ:
В соответствии со статьей 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Таким образом, градостроительный план земельного участка может быть подготовлен либо при наличии утвержденного проекта межевания территории, в границы которой входит данный земельный участок, либо при наличии государственного кадастрового учета данного земельного участка. Необходимость получения градостроительного плана земельного участка до разработки проекта отсутствует.
13. На стадии изыскательских работ получено заключение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению о возможности инженерного обеспечения.
Возможно ли после получения постановления Правительства на проектирование и строительство приложить к пакету на получение градостроительного плана земельного участка Заключение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению вместо технических условий?
ОТВЕТ:
Возможно если срок действия технических условий на момент подготовки градостроительного плана, указанных в заключении, не истек. Согласно п.3.19. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16 декабря 2003 г. № 100 «Об утверждении регламента Правительства Санкт-Петербурга» срок действия визы согласующего органа или организации составляет не более 6 месяцев (при согласовании проектов, связанных со строительством, реконструкцией, расширением, капитальным ремонтом объектов недвижимости, переводом жилых помещений в нежилые, предоставлением объектов недвижимости на инвестиционных условиях, установкой памятников - не более 12 месяцев) с даты визирования до представления в Юридический комитет Администрации Губернатора Санкт-Петербурга (далее - Юридический комитет) в соответствии с пунктом 3.30 настоящего Регламента. Если на момент представления проекта в Юридический комитет истек срок действия визы согласующего органа или организации, проект должен быть вновь согласован с соответствующим органом или организацией.
Пресс-служба Комитета по градостроительству и архитектуре, 571-64-23, 911-35-60, lira@kga.gov.spb.ru
Назад
